房改房“所有权”与“居住权”对抗的法律处理
【提示】
房产所有人持有权属证，能否要求居住人腾让房屋，发生此类纠纷的大多为家庭成员，各地法院对此类案件的处理大有为同，根据所有权的法律性质，不动产权属人享有不动产的占有、使用、收益、处分，这是完整的所有权，而居住权仅指对他人所有的房屋实际占有的权利，法律上规定居住使用权人不能对抗所有权人，但现实生活中常发生类似所有权人要求同住的家庭成员腾房的纠纷，遇到居住权与所有权对抗的情况下，如何裁判体现着法官适用法律的智慧和案结事了人和司法理念在实践中的贯彻运用。
【基本案情】
王天利与柳思思系夫妻关系，曲文莉系王天利的母亲。2008年曲文莉将回购的公房通过公证遗嘱给王天利，2009年10月份，王天利在外地的妹妹来京后，要求母亲撤销了遗嘱，并代理母亲曲文莉诉求王天利腾让房屋。王天利不得已先后提起所有权、共有权确认之诉，法院以产权证登记为曲文莉所有而驳回了权属主张，王天利无耐另诉用益物权，要求保住居住条件。
争议房屋源于王天利的父亲在世时承租的公房，房改时王天利出资回购，是否享有共居资格，在法律上形成争议，曲文莉诉求王天利腾让案件与居住权案件未能并审，王天利另案提请用益物权争议。
【无争事实】
1、1992年以前王天利的父亲王海龙承租原工作单位的公有住房，1992年8月份危改拆迁过渡，1993年10月份回迁安置到此房。
拆迁前后王天利、柳思思一家人一直随父母共同居住生活，户籍也迁入此房，已有十八年时间，系共同居住人。
2、2000年2月份原承租人王海龙去世，2000年5月份房改，由王天利、柳思思出资购买此房，考虑到对母亲的安慰，产权证登记在曲文莉名下。
【居住理据】
房屋作为家庭的一项重大财产，是维持家人共同生活的必然需要，国务院房改政策规定，公有住房出售对象是家庭，由此决定购买公有住房后的权属应归共同居住的家庭成员共有。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条规定，职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次；《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第3条、第4条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。
【考虑公允】
如果认为以谁的名义登记，产权就属于谁独有，就会出现名义登记人擅自出售而造成其他共同居住人居住困难的境况。这点在《城市公有住房管理规定》第28条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条的规定得到确定。曲文莉的代理人辩称房证写谁名字，就是谁的房子，谁就得腾出房屋，这样的说法于法有悖。
早些年房屋所有权证没有关于共有人登记备案的规定，房改时王天利出资回购公有住房，“出资、共同管理和承担义务”的客观事实，是转化为共同共有法律关系的基础。即使房屋产权证上未明确记载原告一家为共同共有人，根据民事权利由司法确认的法律原则，王天利与曲文莉共同构成诉争房屋的共居关系。
住房制度改革政策解决了很大部分城市低收入民众居住困难，妥善处理房改房纠纷问题，结合国家政策，依据《民法通则》第72条、第78条、《民法通则若干意见》第88条；《物权法》第93条、第95条、第103条、第104条规定；参照《婚姻法司法解释（二）》第19条、《继承法》第26条二款规定，务请以法律精神之适当方法，顾及社会效果，保障王天利享有居住权，持证人负有接受共居人无差别地居住的义务，共居人应有机会凭本人自由之选择居住之目的，法律应尽力保护，不得因家庭关系而变，致家庭成员待遇有别。
王天利虽未登记为房屋共有权人，但此房实际上已经成为王天利一家的保障性住房，当年王天利也认为自己已经取得了保证生活居住的房屋，如今因为家庭争议引发纠纷，曲文莉此前起诉要求王天利腾让房屋，王天利不得已诉求居住权，法院如果认为他们对所居住的房屋不享有权利，在北京让他们另行解决居住问题，已经不是他们的收入所能达到的，也不符合国务院有关保障困难家庭居住权若干意见，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第11条规定，共同居住人的相关权益应当得到法律保护，王天利在本市无其他住房，不具备腾房条件，请法院依法认定王天利对现行居住的房屋享有居住权利。
王天利主张对公有住房回购后享有居住权的综合性法律依据：
1、《合同法》第二百三十四条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
2、《城市房屋租赁管理办法》第十一条第二款：“住宅用房承租人在租赁期限内死亡。其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租”
3、《北京市公有住宅租赁合同》（京房管字[1995]第172号）第七条：“租赁期限内，乙方同一户籍共同居住一年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。
4、生存权是最基本的人权，宪法明确规定，尊重和保护公民的基本人权。所以被告的居住权应受法律确认和保护。而本案中的王某既无房屋，也没有固定的工作和稳定的收入来源，原告不让被告居住在房屋内，事实上剥夺了其最基本的生存权。所以从以人为本，构建和谐社会的角度出发，应保护被告的居住权。
5、《民法通则》第72条、第78条、《物权法》第一百一十七条规定；
6、参照：《宪法》第三十九条规定，公民的住宅不受侵犯，保障公民居住的安全与安宁，虽然不是从正面直接规定宪法保障公民居住的权利，但通过反向解释可以推断出这一精神。
7、《世界人权宣言》第二十五条规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。联合国经济、社会和文化权利委员会《关于获得适当住房权的第四号一般性意见（第六届会议，一九九一年）》第一条规定：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。”居住的权利是指为生存而必须提供的住房方面的保障。私法领域内，在物权法上居住权则有其特定含义，是指非所有人因居住而使用他人住房及其附属设施的权利，是他物权中的用益物权之一种。
【参考要旨】
1、《母子共同出资 房改房算共有》
法院认为，本案争议房原系公房，承租人为母亲，母亲对该房享有使用权，后儿子、儿媳与母亲共同居住争议房。在争议房购买产权时，由母亲与儿子共同出资以母亲名义购买，儿子已对争议房所有权构成共有。（摘自辽宁大学出版社《法官说法》第95案房改房家庭内部怎么？）
2、法官说法 ：产权人不能告共有人腾房
法院民庭法官：在处理房改房权属纠纷案件中，同住人口是否对共同居住的房屋具有共有权，是一个容易引起双方争议的问题。破解这一难题，主要看该房屋是否已经转化为家庭共同财产或系共同投入所得。在取得公房时，除承租代表人外，其他同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件的，或其他同住人口交纳了房改款的，即使房屋产权证上未明确记载该同住人口为共有人，也可构成共有。本案该房为母子共同出资，虽然房证写的母亲，但儿子也拥有部分产权。 需要提醒大家的是，在审判实践中，房改后的产权人起诉原共同承租人腾房的情况较多。这种情况法院可以受理，但如果共同承租人对房屋有使用权或者继承权的，一般不应改变房屋居住现状，在充分释明和调解后，如原告坚持要求被告腾房，法院驳回原告诉讼请求。（摘自法官说法第85期2008年2月22日见报）
3、最高人民法院《关于购房人之一在购房时不完全具备条件，但购房后长期共同居住管理使用，纠纷时已具备完全购房条件的应认定产权共有的复函》
海南省高级人民法院：
你院《关于符振清诉颜香芬房屋纠纷申诉一案的请示报告》收悉。经研究认为，该案当事人双方１９７１年６月合买府城镇达士巷７号第２进梁先觉、黄秀珍夫妇的正屋１间和横屋２眼的事实清楚、证据确凿。双方的买后又长期各半居住、管理、使用，颜香芬也曾承认是与符振清合买。据此，同意你院审判委员会多数人的倾向性意见，即认定府城镇达士巷７号第２进正屋１间、横屋２眼系属符振清、颜香芬两人合资购买，产权应当共有分割和继承。
4、王淑英与段巍一般所有权及与所有权相关权利纠纷
裁判文书：东城区人民法院（2003）东民初字第182号民事判决：
主要内容：段巍与王淑英系母子关系，本市东城区板厂胡同19号（以下简称19号）北房西数第一、二间房屋的产权归信息产业部机关第一服务局所有，王淑英就上述房屋与产权人签有租赁协议。1983年，包括段巍在内的王某一家人迁至19号北房两间及厨房、厕所各一间。1989年段巍结婚搬至本市东城区北新桥三条64号其岳父家中居住，离婚后又于1997年回到19号北房西数第二间即讼争之房居住。1999年夏至2000年夏，段巍在外经营餐馆并居住其中。2002年3月，段巍与其女儿段雅靓在讼争之房居住，段巍并以该房经营小卖部，工商登记字号为“北京小男孩食品店”。同年11月，王淑英及家人因与段巍发生矛盾，将讼争之房锁住。段巍现暂时在北京市东城区井阳胡同1号租住，月租400元，其物品仍存放在讼争之房中。此外，段巍及其女段雅靓户口登记在19号，与王淑英分立两户。2002年12月，段巍向原审法院起诉，以其与王淑英系母子关系且其一直随其共同居住生活，现王淑英讼争之房上锁，致其无法居住经营为由，故请求确认其对讼争之房享有居住权。王淑英辩称，段巍并未与其共同居住，婚后一度搬出。作为讼争房屋的承租人，其对该房享有居住权和使用权。故不同意段巍的诉讼请求。 裁判要旨：法院经审理认为段巍户籍一直登记在讼争房屋所在的19号，其经王淑英同意自1997年搬回讼争之房，此后长期在内居住生活，并进行个体经营，与王淑英即房屋承租人形成了共居关系，对该房应享有合法的居住权。故判决段巍对本市东城区板厂胡同19号王淑英承租的北房西数第二间，享有合法居住权。
5、谢考进与谢会来、德荣丽关于居住权及腾房诉讼案件
一审判决：北京市东城区人民法院（2003）东民初字第00888号民事判决
西安市人民政府关于修改《西安市消防管理处罚办法》的决定
陕西省西安市人民政府
西安市人民政府令第71号
《西安市人民政府关于修改〈西安市消防管理处罚办法〉的决定》已经市人民政府2007年12月6日第29次常务会议通过，现予公布，自2008年4月20日起施行。
市长 陈宝根
二○○八年三月二十日
西安市人民政府关于修改
《西安市消防管理处罚办法》的决定
第八条修改为“有下列违反消防管理行为之一的，按照《中华人民共和国消防法》有关规定予以处罚：
（一）在易燃易爆场所违反禁令吸烟、动用明火的；
（二）指使或强令他人违反消防安全规定，冒险作业，尚未造成严重后果的；
（三）占用防火间距，堵塞消防车辆通道的；
（四）埋压、圈占或损毁消防设施，或将消防器材、设备挪作他用，经指出不加改正的；
（五）违反规定生产、储存、销售、运输、携带易燃易爆危险品的；
（六）故意阻碍消防车辆通行或扰乱火灾现场秩序的；
（七）对灭火救险负有责任的人员，在灭火抢险中不服从调动、指挥的；
（八）存在重大火灾隐患，经公安消防机构通知，逾期不改正的；
（九）过失引起火灾，尚未造成严重损失的。”
本决定自2008年4月20日起施行。
《西安市消防管理处罚办法》根据本决定作相应修改，重新公布。
西安市消防管理处罚办法
（1995年1月10日西安市人民政府发布 根据1999年11月22日西安市人民政府《关于修改〈西安市消防管理处罚办法〉的决定》修正 根据2004年8月15日西安市人民政府《关于修改〈西安市消防管理处罚办法〉的决定》修正 根据2008年3月20日西安市人民政府《关于修改〈西安市消防管理处罚办法〉的决定》修正）
第一章 总 则
第一条 为加强消防监督管理，保护公共财产和公民生命财产的安全，根据《中华人民共和国消防法》和有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 违反消防法律、法规及有关规定，妨碍消防工作正常进行，危害公共消防安全，尚未构成犯罪的行为，均依照有关法律、法规和本办法予以处罚，并可视其情节由其主管机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第三条 本办法适用于本市行政区域内一切单位和个人。法律、法规规定由其主管部门实施消防监督的单位除外。
第四条 消防工作贯彻预防为主、防消结合的方针，坚持专门机关和群众相结合的原则，实行消防安全责任制。
第五条 任何单位和个人都有权对违反消防管理的行为向公安消防机构举报。公安消防机构应对举报人的合法权益予以保护，并对有功人员给予表彰奖励。
第二章 处 罚
第六条 对违反消防管理行为的处罚分下列五种：
（一）警告；
（二）罚款；
（三）没收；
（四）限期整改；
（五）责令停产、停业。
第七条 单位或个人有两种以上违反消防管理规定行为的，分别处罚，合并执行；两人以上共同违反消防管理规定，根据情节轻重，分别处罚。
第八条 有下列违反消防管理行为之一的，按照《中华人民共和国消防法》有关规定予以处罚:
（一）在易燃易爆场所违反禁令吸烟、动用明火的；
（二）指使或强令他人违反消防安全规定，冒险作业，尚未造成严重后果的；
（三）占用防火间距，堵塞消防车辆通道的；
（四）埋压、圈占或损毁消防设施，或将消防器材、设备挪作他用，经指出不加改正的；
（五）违反规定生产、储存、销售、运输、携带易燃易爆危险品的；
（六）故意阻碍消防车辆通行或扰乱火灾现场秩序的；
（七）对灭火救险负有责任的人员，在灭火抢险中不服从调动、指挥的；
（八）存在重大火灾隐患，经公安消防机构通知，逾期不改正的；
（九）过失引起火灾，尚未造成严重损失的。
第九条 有下列违反消防管理行为之一的，除责令其限期整改外，对直接责任人和单位负责人分别处以警告或200元以下罚款；有第（一）、（二）项行为之一的，并处责任单位1000元以下罚款；有第（三）、（四）、（五）、（六）、（七）项行为之一的，并处责任单位1000元以上5000元以下罚款：
（一）安装、维修、使用电气设备，违反消防安全管理规定的；
（二）安装、维修燃气管道、设备、设施或使用燃气，违反消防安全规定的；
（三）建筑物、交通工具及其他场所不按规定配备消防安全设备的；
（四）自动消防设施及其他防火设施不按规定定期检测或不能正常使用的；
（五）开办或经营歌舞厅、电子游戏厅等公共娱乐场所以及集贸市场，违反消防安全管理规定的；
（六）利用高层建筑、地下工程从事生产、仓储等经营活动，不符合消防安全规定的；
（七）组织大型集会、文化、娱乐、体育、展览等群众性活动，不采取相应的消防安全措施，经公安消防机构通知不加改正的。
第十条 违反消防安全管理规定分装、装卸、使用、处理易燃易爆化学物品及其残液、残渣的，除责令其限期整改外，对直接责任人和单位负责人分别处以警告或200元以下罚款，并对责任单位处以1000元以下罚款。属经营性质的，可对责任单位处以5000元以上10000元以下罚款。
第十一条 有下列行为之一的，责令限期改正，逾期不改正或者整改不合格的，责令停产停业，可以并处5000元以上50000元以下罚款；情节严重的，可以并处50000元以上300000元以下罚款；并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处1000元以上10000元以下罚款：
（一）工程消防设计未经审核或者审核不合格而擅自施工的；
（二）工程竣工未经消防验收或者验收不合格而擅自使用的；
（三）未按核准的消防设施施工的；
（四）使用防火性能不符合标准的建筑材料、建筑构件及装饰装修材料施工的。
第十二条 违反消防安全管理规定，生产、维修、销售、进口、采购、安装使用消防设备、器材、防火材料、防火涂料等消防安全产品，经指出逾期不改的，对直接责任人和单位负责人分别处以警告或者200元以上1000元以下罚款；对责任单位处以5000元以上20000元以下罚款；情节严重的，责令停产停业整改，并没收不合格产品。
第十三条 推广、采用具有火灾爆炸危险的新技术、新工艺等，未采取有效防火防爆安全措施或违反消防安全管理规定的，除责令其限期整改外，并处以1000元以下罚款。
第十四条 违反消防安全管理规定，有下列行为之一的，予以警告，逾期不改的，对直接责任人和单位负责人处以200元以下罚款，对责任单位处以1000元以下罚款。
（一）法定代表人、防火负责人不履行消防安全工作职责的；
（二）从事消防安全的特定岗位人员，未经考试或考试不合格擅自上岗的；
（三）火灾和爆炸危险场所不按规定设置消防安全标志的；
（四）用火、用电、使用易燃易爆化学危险品违反消防安全规定的；
（五）在文物保护区域内违章引入火源、电源的。
第十五条 违反消防安全管理规定引起一般火灾的，对责任单位处以1000元以上10000元以下罚款；引起重大火灾的，对责任单位处以10000元以上30000元以下罚款；引起特大火灾的，对责任单位处以30000元以上50000元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十六条 违反消防安全管理规定，有下列行为之一的，对直接责任人处200元以上1000元以下罚款；对责任单位处5000元以上20000元以下罚款。
（一）起火单位的主管人员和其他负有责任的人员发现火灾不迅速报警的；
（二）谎报火警或者拒绝为他人报警提供方便的；
（三）违反文物消防安全规定，经指出逾期不改正的；
（四）公共场所疏散通道不畅或疏散标志、应急照明设备不符合消防安全要求，经指出逾期不改正的。
第十七条 未按有关规定落实消防安全管理措施的，责令其限期整改，逾期不改的，对单位负责人处以200元以下罚款，并对责任单位处以1000元以下罚款。
第十八条 对有意破坏火灾现场或隐瞒真情、提供虚假情况的，对个人处以200元以上1000元以下罚款，对单位处以5000元以上20000元以下罚款。
第三章 裁决与执行
第十九条 对违反消防安全管理行为的处罚，由各级公安消防机构依照有关规定裁决并执行。
罚款使用统一的罚款票据，所收罚款上缴同级财政，不得截留。
第二十条 当事人对行政处罚决定不服的，可以按照行政复议法和行政诉讼法的规定申请复议或提起诉讼，逾期不申请复议，也不提起诉讼，又不履行处罚决定的，作出处罚决定的公安机关或消防机构可以申请人民法院依法强制执行。
第二十一条 公安消防监督人员在消防管理中玩忽职守，滥用职权，徇私枉法的，由所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四章 附 则
第二十二条 消防管理处罚所用法律文书由市公安局统一印制。
第二十三条 本办法自公布之日起施行。
