武汉市城镇物业管理办法
湖北省武汉市人民政府
武汉市城镇物业管理办法
武汉市人民政府
第一章 总则
第一条 为提高物业管理水平，推进物业管理的社会化和专业化，改善城镇居民的生活、工作环境，根据国家及省有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市城镇建筑物及其附属设施的物业管理，适用本办法。
本办法所称物业管理，指具备资质条件的物业管理企业，接受物业产权人、使用人的委托，按合同约定，对受托管理的建筑物及其附属设施进行维修、养护，以及提供与之相关服务的行为。
第三条 物业管理企业从事物业管理服务，应当坚持诚实信用原则，恪守职业道德。
第四条 市房地产管理局是本市城镇物业行政管理的归口管理部门。
区县房地产管理局负责各自辖区的物业行政管理。
其他有关行政管理部门，按各自职责对物业管理进行指导和监督。
第二章 物业产权人、使用人
第五条 单位和个人购买或租用已实施物业管理的房屋，应当书面承诺物业管理合同，依法享受相应权利，承担相应义务。
第六条 住宅小区应当按规定成立住宅小区管理委员会，选聘物业管理企业实施物业管理。
住宅小区以外的高层建筑，使用人可以成立业主管理委员会，选聘物业管理企业实施物业管理。
第七条 住宅小区管理委员会、业主管理委员会委托物业管理企业从事物业管理服务，应充分考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，并事先广泛征求物业产权人、使用人的意见。
第八条 住宅小区管理委员会、业主管理委员会应当支持物业管理企业从事物业管理，共同维护物业管理范围内的生活秩序，创造干净、文明、整洁的生活环境。
第三章 物业管理企业
第九条 物业管理企业分为专营企业与兼营企业。专营企业，是指以物业管理为主营项目，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能独立承担民事责任，具有企业法人资格的企业。兼营企业，是指以其他经营项目为主，兼营物业管理，或者不能独立承担民事责任，不具备企业法人资格
的分支机构。
第十条 组建物业管理企业必须具备以下条件：
（一）有法定的注册资金；
（二）有合法的物业管理章程；
（三）有固定合法的经营场所；
（四）有健全的组织机构和与其经营相适应的管理专业技术人员。
第十一条 物业管理企业资质等级类别和标准，按国家规定执行。
物业管理企业应在取得工商营业执照之日起的两个月内，到房地产行政管理部门申请资质审查和确定企业资质等级，领取物业管理企业资质等级证书，凭证管理。
物业管理企业只能从事与其企业资质等级相适应的物业管理。
第十二条 物业管理企业申请核定资质等级，应提供下列资料：
（一）工商营业执照；
（二）管理章程；
（三）专业技术人员文化程度及职称的证件；
（四）从事物业管理的工作报告；
（五）法定代表人身份证明；
（六）注册资本证明及物业经营财务报表。
第十三条 物业管理企业应当按市房地产行政管理部门的规定，申请办理物业管理企业年审手续。
第十四条 物业管理企业享有下列权利：
（一）根据有关法律、法规和本办法，制定有关物业管理的制度；
（二）按规定和约定收取管理服务费用；
（三）劝阻、制止违章行为；
（四）选聘专营公司承担专项业务；
（五）要求委托人协助搞好物业管理。
第十五条 物业管理企业应当履行下列义务：
（一）全面履行物业管理合同；
（二）接受委托人的监督，定期报告工作；
（三）将重大管理措施提交委托人审议通过；
（四）接受行业及有关部门的指导、监督和检查；
（五）依法缴纳税费。
第十六条 物业管理企业享受发展第三产业的优惠政策。
第四章 物业管理
第十七条 物业管理企业可以受托为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性质的服务，提供代收代缴房租和水电、煤气、电话、有线电视费等公用代办性质的服务，以及根据物业产权人、使用人个人需要提供的特约服务。
第十八条 开发建设单位在住宅小区移交前应当按规定委托物业管理企业或自行对该小区实行前期物业管理，委托期届满，由住宅小区管理委员会续聘或者另聘物业管理企业继续管理。
第十九条 物业管理企业受托从事物业管理，应当与委托人签订物业管理合同。
物业管理合同应当包括下列内容：
（一）管理服务项目和标准；
（二）管理权限和期限；
（三）管理服务收费标准和方式；
（四）违约责任；
（五）双方的其他约定。
物业管理合同应报物业所在地的区县房地产行政管理部门备案。
物业管理合同的规范文本，由市房地产行政管理部门统一印制。
第二十条 物业管理企业应当公开物业管理项目及相关规定，依法合理收费，并开展优质服务。
物业所有人、使用人应当支持物业管理企业按约定从事物业管理。
第二十一条 物业管理企业有权根据物业管理需要，向委托人查阅使用下列资料：
（一）物业规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网图；
（四）质量验收资料；
（五）其他必要的资料。
第二十二条 供电、供水、供气、电信、市政等部门在已实施物业管理范围内进行专业施工，应事先通知物业管理企业，并负责恢复原状；造成损失的，应按规定予以赔偿。
物业管理企业按合同约定对受托管理范围的公共设施实行维修、养护，应事先征得专业部门同意，并接受专业部门的指导。
第二十三条 物业管理企业聘请有关专业公司承担管理服务工作，与委托人原签订的物业管理合同中的责任不随之转移。
第二十四条 物业管理企业收取物业管理费用，应当遵循合法、公开及与物业所有人、使用人的承受能力相适应的原则。
第二十五条 物业管理服务收费，按不同物业管理服务项目，分别实行政府定价、政策指导价和议价。
下列物业管理服务项目实行政府定价或政府指导价：
（一）公共卫生清扫保洁；
（二）公用设施维护、养护；
（三）公共绿化；
（四）保安；
（五）代收代缴水电、煤气、有线电视、电话费；
（六）物价部门规定的其他经营项目。
为满足物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除物价部门有统一规定的外，收费标准由双方议定。
第二十六条 物业管理企业按约定对房屋及其附属设施和公用设施进行维修与养护的费用，分户门内的部分由物业所有人、使用人承担，分户门外的部分按有关规定承担。
第二十七条 物业管理企业应当将物业收费标准和对公共部位及设施进行维修、养护的收支情况公布于众，接受社会和有关部门的监督。
第五章 罚则
第二十八条 未取得工商营业执照从事物业管理，由工商行政管理部门依法予以处罚。
第二十九条 物业管理企业不按规定申请审定企业资质等级和不按审定的企业资质等级从事物业管理服务，由房地产行政管理部门责令限期整改；逾期仍不整改的，提请工商行政主管部门吊销营业执照。
第三十条 物业管理企业在从事物业管理服务中违章收费，由物价管理部门依照有关规定予以处罚。
第三十一条 物业管理企业不履行物业管理合同或管理不善，造成物业管理范围内居住、使用环境状况恶化，按约定承担相应责任，并由房地产行政管理部门给予警告、责令限期整改、降低资质等级或吊销资质等级证书。
第三十二条 物业产权人和使用人有下列行为之一，物业管理企业有权劝阻制止，并提请有关部门依法处理：
（一）擅自占用公共场地或改变其用途的；
（二）擅自改变房屋结构、用途、外观，损毁设施、设备，危及房屋安全及设施、设备正常使用功能的；
（三）私搭乱建，在房屋共用部位乱堆乱放，破坏或污染环境的。
第三十三条 对依本办法作出的行政处罚决定不服，可依法申请行政复议或提请行政诉讼；逾期不申请复议、不提起行政诉讼，又拒不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚的部门申请人民法院强制执行。
第六章 附则
第三十四条 本办法由市房地产行政管理部门负责解释。
第三十五条 本办法自发布之日起施行。
1996年10月24日
全国人民代表大会常务委员会关于批准国务院增发长期建设国债和今年中央财政预算调整方案的决议
全国人民代表大会常务委员会
全国人民代表大会常务委员会关于批准国务院增发长期建设国债和今年中央财政预算调整方案的决议
（2000年8月25日通过）
第九届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议，听取了财政部部长项怀诚代表国务院对《国务院关于提请审议财政部增发长期建设国债用于增加固定资产投入和2000年中央财政预算调整方案（草案）的议案》所作的说明，审议了国务院提请审议的增发长期建设国债和调整中央财政预算的议案。会议同意国务院提请审议的议案，决定：批准增发长期建设国债500亿元和2000年中央财政预算调整方案。
会议同意全国人民代表大会财政经济委员会在议案审查报告中提出的建议。会议要求，国务院要在总结前两年增发国债加快基础设施建设经验和问题的基础上，认真做好新增国债的安排使用。今年增发的国债应基本用于在建的国债项目建设，主要用于中西部地区，促使这些项目早日竣工投产，发挥效益。要加强国债资金使用的管理和监督，坚持先有预算后有支出的原则，所有国债投资项目都要按规定程序严格审批，坚决杜绝劣质工程，制止不合理重复建设和盲目建设，要加强对国债资金使用情况的监督和审计。增发国债使用情况，年内向全国人大常委会作出专题报告。
各级人民政府要抓紧落实扩大内需，拉动经济增长的各项政策措施，坚定信心，团结奋斗，埋头苦干，扎实工作，为更好地完成今年的国民经济和社会发展计划而努力!
关于提请审议增发长期建设国债用于增加固定资产投入和2000年中央财政预算调整方案（草案）议案的说明
——2000年8月21日在第九届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议上
财政部部长 项怀诚
委员长、各位副委员长、秘书长、各位委员：
我受国务院委托，就今年增发500亿元长期建设国债用于增加固定资产投入和2000年中央财政预算调整方案（草案）的议案，说明如下：
今年以来，我国国民经济发展势头良好。上半年国内生产总值同比增长8.2%，社会需求回升，经济效益改善，财政收入增长，金融运行平稳，外贸出口大幅度增长，国际收支状况良好，国有企业改革取得重要进展，经济结构调整步伐加快。这标志着我国经济已经走出了亚洲金融危机带来的困难时期，经济发展出现了重要转机。实践证明，党中央、全国人大、国务院作出的以实施积极财政政策为主要内容的宏观调控政策是完全正确的。这项政策的实施，不仅为推进改革、促进经济结构调整、缓解就业矛盾、保持社会稳定创造了有利的环境，也集中力量建设了一批重大基础设施项目，办了一些多年想办而未办成的大事，从而为国民经济保持良好发展势头和今后持续快速健康发展创造了有利的条件。
同时，我们也清醒地认识到，当前经济回升的基础还不稳固；财政收入虽然有较大幅度增长，但全年尚存在许多不确定因素，当前财政增支因素较多。要巩固和发展当前的好势头，必须抓住机遇，继续实施积极的财政政策，并保持必要的力度，通过增发国债，增加基础设施投资，进一步拉动国内需求。其主要理由是：
第一，导致有效需求不足的一些深层次问题还没有完全解决。农民收入增长缓慢，城镇下岗职工和失业人员较多，居民收入差距拉大和消费环境不够完善，仍然制约着消费市场的扩大。国有企业的整体投资能力不强，非国有经济对投资增长的促进作用还十分有限，基本建设投资增幅偏低，保持投资持续增长的难度很大。国际经济和贸易发展的不确定因素增加，国内一些出口商品附加值低、竞争力不强、原材料成本上升，都会直接制约外贸出口的大幅度增长。
第二，经济结构不合理的矛盾仍然比较突出，结构调整还缺乏体制创新和技术创新的有力支持。一些科技含量高、市场竞争力较强的新兴产业还处于成长期，第三产业发展相对滞后，尚未形成有较强带动作用的新的经济增长点。多数消费品价格继续回落，集中反映出社会有效需求不足的矛盾还没有得到根本缓解。
第三，一些关系国计民生的重大建设项目亟需增加新的投入。前两年已经安排的部分国债投资项目尚未建成投产，地方、部门和企业的资金配套能力减弱，如果今年不增发一部分国债，加快建设进度，就会延误项目工期，影响投资效益。实施西部大开发战略今年要迈出实质性步伐，需要加快西部地区基础设施项目建设，加大改善西部地区生态环境力度，支持西部地区科技、教育事业发展。为促进经济结构调整，尽快提高国际竞争力，还需要加快改造传统产业，大力支持高新技术产业发展。为满足居民的教育、文化、旅游等消费需求的增长，需要加快公共服务设施建设。同时，为贯彻落实按保护价敞开收购农民余粮的政策，保护农民利益，缓解粮食仓储设施严重不足的矛盾，今明两年还需要建设一批国家储备粮库。
第四，纵观全球经济发展，发达国家凭借其经济实力和高技术优势，保持了较长时间的经济景气；我周边国家和地区摆脱亚洲金融危机影响后，结构调整加快，增长势头强劲。面对世界经济迅速回升的势头，如果我们不加快自身发展，在日趋激烈的国际竞争中就会处于十分不利的地位。同时，经济全球化趋势进一步发展，世界范围内经济结构调整加速进行，我国加入世贸组织后将更加广泛和深入地参与国际竞争与合作。虽然我国企业会面临更为激烈的竞争和严峻的挑战，但也为我国推进结构调整和产业升级，加快经济发展，提供了难得的历史机遇。在这种情况下，继续实施积极财政政策，通过适当增发国债尽快建成一批投资项目，并引导和调动社会投资，是抓住机遇、促进发展，夯实国民经济发展基础的最直接有效的方法。
根据上述情况，国务院建议，今年下半年再增发500亿元长期建设国债，用于增加基础设施投资。新增国债资金的使用安排将遵循以下几项原则：一是新增国债将基本用于加快在建的国债项目建设，促使这批项目早日竣工，发挥效益。二是新增国债全部列入中央预算，不再转贷地方。三是项目资金安排上继续向中西部地区倾斜。
新增国债资金安排的主要内容是：（1）水利和生态项目建设，包括水利基础设施建设，移民建镇，退耕还林还草，天然林和草场保护工程，京津周围沙源治理启动工程。（2）教育设施建设。包括高等学校扩招增加学生校舍等基础设施建设，中西部高校建设补助。（3）交通等基础设施项目建设，包括公路干线、中西部地区贫困县道路建设、铁路建设，新增200亿斤粮库建设以及中西部地区旅游设施建设。（4）企业技术改造，高技术产业化，城市轨道交通、环保等设备国产化，国防军工企业技术改造以及生物芯片、同步辐射等重大科技项目。（5）城市环保项目建设，包括城市污水、垃圾处理，首都环境整治，"三河三湖"（淮河、海河、辽河、太湖、巢湖、滇池）污染治理，在京中央单位和高等学校煤改气工程。
增发国债将使我国国债规模扩大，增加财政以后年度的还债负担。但从国民经济相关指标测算和利弊关系权衡，增发国债对于国民经济发展整体上是有利的。第一，我国储蓄率较高，银行资金比较充裕，大量存款资金滞留在银行贷不出去，还要按期支付利息，影响金融机构的经营效益，增加财政负担。继续由中央财政向商业银行发行国债，并将国债利息支出列入预算，可以充分利用社会资金资源，有效发挥银行资金的作用，增加建设资金，更好地支持经济发展，带动就业和消费。第二，当前银行利率降到了近20年来的最低点，国债发行成本较低，土地、劳动力等生产要素价格处于相对较低水平，发行国债扩大投资，投入少、效益高，时机较好。第三，国内重要生产资料、粮食和外汇储备比较充裕，原材料、一般设备等投资类产品的生产能力较大，发行国债，扩大投资有充分的物质保证，不会由此引发通货膨胀。第四，随着经济总量的扩大和经济增长质量的提高，以及财税体制改革的进一步深化，财政收入总量及其占国内生产总值的比重将稳步增大，财政偿债能力会不断增强。
应该指出的是，国债资金来源于银行储蓄存款，是人民的血汗钱。我们必须以对人民高度负责的精神管好用好国债资金，确保国债投资发挥预期效应。要牢固树立质量意识，强化工程建设管理，落实监理制度，坚决杜绝劣质工程。各级财政部门要积极做好国债投资资金的使用监督工作，所有国债投资项目的预算和决算必须经过财政部门审定。要着手研究并对重点项目投资预算的执行实行国库集中支付制度，以减少审批环节，缩短资金在途时间，避免资金挤占挪用，提高资金使用效益。对建设项目的资金使用实行全过程监督管理，追踪问效，严防损失浪费。要加强对国债项目资金使用情况的检查审计，对查出的问题要责令有关单位进行整改，否则将停止拨付相关财政资金。对违法违纪的责任人，要依法追究行政和刑事责任。
在加强国债资金监督管理的同时，我们将大力加强增收节支工作，依法加强税收征管，严厉打击偷税、逃税、骗税，清理欠税，完善税制，减少税收流失，继续保持财政收入的较快增长。要大力发扬艰苦奋斗、勤俭办一切事业的优良传统，反对铺张浪费。要进一步调整财政支出结构，大力压缩一般性支出，确保经济和社会发展重点支出的需要，并力争减少财政赤字。
这次增发的500亿元国债，主要用于中西部地区。为了支援西部大开发，国债项目不要求地方安排配套资金，而由中央财政性资金安排。因此，500亿元国债全部列入中央财政预算，相应扩大中央财政赤字，中央财政赤字将由年初预算批准的2298亿元扩大到2798亿元。根据《中华人民共和国预算法》第五十四条的规定，国务院提出今年中央财政预算调整方案（草案）的议案。
我的说明完了，请审议。
