摘要：优先购买权制度具有其独特的价值功能，已经被世界各国所普遍得认同和遵循，我国目前对于优先购买权制度的立法尚未系统化，只是在《民法通则》、《物权法》、《合同法》、《公司法》、《合伙企业法》等若干民事单行法中零散得做了简单的规定，在理论层面并不确定性也不完善性，导致在司法实践中难以具体操作，本文将主要基于共有人优先权制度中的按份共有人的优先购买权制度对其价值取向、性质、以及具体适用中存在的若干问题加以阐述自己的一点看法。
关键词：共有；优先购买权；不动产；承租人
一、 我国按份共有人优先购买权制度的立法概况
共有人优先购买权，指共有人有偿转让其共有份额时，或者原共有人转让已经分割的共有部分时，其他共有人或者原共有人所享有的在同等条件下优先于其他人购买转让份额的权利。常说的共有人优先权指的是按份共有人的优先购买权。仅适用于按份共有人向共有人之外的人转让其份额(应有部分)的场合,但不适用于建筑物区分所有权制度中的共有领域[1]。《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”可见， 1987年的《民法通则》与07年的《物权法》对于按份共有人优先购买权的规定基本是一致的，没有任何实质性变化，依然十分简略，例如对优先购买权行使的合理期限、同等条件的界定以及共有人内部优先权的冲突等问题都没有做出明确规定。
二、 按份共有人优先购买权的性质
以王泽鉴为代表的大多数学者认为，当优先购买权人满足了共有人出卖自己份额，具有“同等条件”，且没有合同约定时，优先购买权人在附加上述条件情形下可以完全排除出卖人与第三人签订合同的可能，因此认为其为一种附条件的形成权。还有以王利明为代表的少数学者坚持，按份共有优先购买权不是形成权，因为该权利只是在某一共有人要出卖其份额时其他共有人较之有关系以外的第三人有优先购买的权利，而不是直接使法律关系发生变动，直接与出卖人形成买卖关系[2]。
笔者认为，我国的按份共有人优先购买权应该是一种请求权，传统意义上的形成权只需一方意思表示即可达到法律关系变动的目的。而按份共有优先权人只有在其他共有人出卖自己的份额，并在同等条件下才享有优先购买权，其不一定导致买卖合同的形成，必须经由出卖人同意方可实现权利，法院即使支持原告胜诉，无法予以强制执行，出卖一方的共有人完全可以放弃出卖意向，导致优先权人的权利成为永远的期待性权利。因而从解释论的角度来看，目前的司法实践是无法直接形成立法论意义上优先权的法律结果的，综上，笔者认为所谓形成权意义上的按份共有人优先权只是一种立法意义上学者提倡的应然的优先权，而司法实践中的既存的实际上是一种请求权。
三、按份共有人优先购买权的实现
(一)如何确定行使时间
关于按份共有人优先购买权的行使期间法律没有明确规定，以德国为代表的大陆法系的传统民法理论认为：出卖人在于第三人签订交易合同之后，应当将此合同的交易条件告知于有资格优先购买的共有人，按照这个理论，出卖人优先购买权的行使是以交易合同签订为前提的，只有在优先购买权人没有行使优先购买权的情形下，交易合同才能生效。
笔者认为，优先购买权是同等条件下成立合同并优先实现合同债权的权利，出卖人与第三人买卖合同不成立，没有确定的合同条款，则不存在同等条件，优先购买权便没有成立基础。所以优先购买权只在出卖人与第三人成立买卖合同时才产生，只有自此时起权利人才能行使权利。因此有必要对于按份共有人优先购买权的行使规定一定的行使期间，国外立法例往往是规定一定的除斥期间（大多为两到三个月），在此期间内优先购买权不行使即告消灭，对此我国在后续司法实践中也应当规定一定的行使期限。
（二）如何解释同等条件
笔者认为，同等条件不一定就是完全相同条件。即便优先购买人在同等条件下愿意购买，也必须要与出卖人就合同的内容进一步的具体协商。这种观点也是学界共识，即相对等同说。
首先，同等条件最主要的是价格条件，优先购买权人愿意支付的价格与其他购买人开出的价格相同；其次，适当考虑其他条件。包括数量、支付方式、交易时间等合同主要条款的要求。如时间条件，出卖人对其他购买人的要求是即时付款，优先购买权人不得用一定期限内分期付款要求行使优先购买权。《德国民法典》第509条规定，“如果出卖人不准许第三人延期付款，则先买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则不得请求延期付款。”又如，支付方式。出卖人要求其他购买人用现金付款，优先购买权人不得用转让的汇票来付款。等等。可见，其他条件不应当对出卖人有明显的不利因素，其他交易条件只要没有从根本上影响到出卖人的利益，出卖人就不能以此作非同等条件而对抗优先购买权人[3]。当然，在诉讼中，法官根据案情，有自由裁量的余地。
四、按份共有人优先购买权的冲突问题
根据物权法101 条的规定，共有人优先购买权行使的对象是其他按份共有人欲出让的共有财产的财产份额，因此只有在共有人出让其共有财产份额时，才存在所谓的优先购买权的问题，这是按份共有人优先购买权和其他优先购买权的主要区别。按照这一见解，如果共有人不出卖财产份额而只是出卖共有财产，应根据《物权法》第97条的规定，按照共有人约定的规则进行处分，如果没有约定，需经占份额三分之二以上的按份共有人同意之后方可出卖。无论如何，在只出卖共有财产的情况下，不存在按份共有人的优先购买权。其主要原因在于共有财产的出让在法律性质上不同于财产份额的出让，出让共有财产后，按份共有人可以就出让所得的金钱或财产，按各自份额进行分割或共有，并不会影响到按份共有人的利益。
另外，最高人民法院第92条规定:“共同共有财产分割后,一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用 ,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。上述92条的规定不同于《物权法》第101条规定的共有人的优先购买权,而是某个或某些原共同共有人，即现在的各个单独所有权人于共同共有关系消灭后,对其他原共有人分得的“属于一个整体或者配套使用 ”的原共同共有物的优先购买权。
（一）共有份额转让时，其他按份共有人之间的优先权效力问题
在按份共有人转让其份额时,两个或两个以上的其他共有人均主张优先购买权，此时优先购买权如何处置？以王利明先生为代表的部分学者认为，这种情况下，可以由转让一方的共有人单方自由选择受转让人。但是这种处置方式，很难做到公平公正，没有合理的可操作性，争议较大。国外立法例和司法实践中很少有上述类似规定，大部分国家的司法实践是在尊重当事人意思自治的基础上，按照共有人份额比例为基础来分配优先购买权的[4]。《法国民法典》第815条14副条规定：如果有多个按份共有人行使优先购买权，视他们在共有财产中所占的份额比例，共同取得拟出卖的财产，有相反约定的除外。实际上我国现行法已经有了类似的规定，比如我国公司法第72条第3款后段关于“两个以上股东主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例；协商不成的,按照转让时各自的出资比例行使优先购买权”的规定处理,即该数个共有人按各自在共有物中所占的比例取得转让的份额应有部分。这样,可维持各个共有人对共有物的比例关系不变,此种规定在形式上较为公平。在物权法后续法规制定中不妨予以借鉴。
（二）共有人的优先购买权和承租人的优先购买权的竞合问题
我国《合同法》第230条和《民通意见》第118条对于承租人的优先购买权做出了相关规定。部分学者认为，承租人优先权的设立是多此一举，完全没有必要，认为“买卖不破租赁”已经足以保护承租人权益[5]。其实不然，承租人优先权的设立主旨是为稳定一种以债权为纽带所形成的有期限的物的利用关系，以达到保护承租人稳定利用租赁物的目的，其主要是用于对抗租赁关系之外的第三人的介入。而共有人优先权的设立主旨则是为了简化和稳定共有关系，防止外部介入导致共有关系复杂化，维护财产秩序，提高资源利用率，二者在设立主旨上其实是没有冲突的。也有学者认为，按份共有人的优先权跟承租人优先购买权是不可能产生冲突的，理由主要是因为按份共有人优先权的客体是份额，而承租人优先购买权的客体是标的物整体，二者在法律性质上是不同的，共有人优先权是一种基于物权上的共有关系产生的，而承租人优先权的权利基础仅仅是一纸债权合同，因此，综合考量起来应该倾向于共有人的优先购买权。
笔者认为，上述两种观点是一刀切，把问题绝对化的表现。对于共有人优先权和承租人优先权的关系，应该辩证得区分看待：
1.按份共有人优先购买权单独存在
共有人只是转让自己的部分份额，而不是共有物的整体转让，此时承租人没有优先购买权，因为根据《合同法》230条和《民通意见》118条的规定，承租人只能对共有物整体享有优先权，而且在部分份额的转让过程中并不会对承租人利益造成损害，因此没有必要赋予承租人额外的优先购买权的必要。
2.按份共有人优先购买权和承租人优先购买权同时存在
在共有物整体作价补偿分割，转归于其中某一共有人的情况下，实质上导致了共有物的整体转让，此时既符合了按份共有人优先购买权的产生要件，又满足了承租人优先购买权的要件，必然导致了两种法定优先权的竞合。
笔者认为，在此条件下，应该倾向于保护共有人优先购买权的利益，首先，即使共有物整体转移于共有人，并不会导致承租人既得利益的受损，承租人依然可以继续租赁使用，即“买卖不破租赁”规则；而如果倾向于保护承租人一方，则会导致共有人一方所有权的丧失，直接涉及到共有人的切身利益。不利于维护简单稳定的共有关系，违背了基本设立主旨。
广州市统计管理规定
广东省广州市人民政府
广州市统计管理规定
广州市人民政府
第一章 总 则
第一条 为促进我市统计工作、开创统计工作新局面，根据《中华人民共和国统计法》（以下简称《统计法》）和《中华人民共和国统计法实施细则》（以下简称《实施细则》），结合我市情况，特制定本规定。
第二条 本规定适用于在本市辖区内的国家机关、驻穗部队、社会团体、企业事业组织和城乡私营企业、个体经营户（以下统称非涉外单位），外资、中外合资、中外合作经营的企业事业组织，港澳和台湾同胞、华侨举办的独资、合资、合作经营的企业事业组织以及在市、境外举办的
独资、合资或合作经营的企业事业组织（以下统称涉外单位）。
第三条 凡本规定第二条所列的组织都必须依法提供统计资料，不得虚报、瞒报、拒报、迟报，不得伪造、篡改。
基层群众性自治组织和公民，有义务如实提供国家统计调查所需要的情况。
第四条 凡新组建的行政和企业事业组织，必须在批准之日起一个月内送当地统计机构备案，并依法提供统计资料。
第二章 统计调查计划和统计制度
第五条 凡统计报表，不论是定期性的（包括进度统计），或一次性的（包括类似统计报表的调查提纲），一律由各级统计部门统一管理，分级负责，严格控制。
第六条 各级政府统计部门和业务主管部门需要制发统计报表或在上级制发报表中增设统计项目、指标和分组时，必须按照下列规定办理：
（一）全市性统计报表，由市统计局制订，报省统计局备案。
（二）区、县范围内的统计报表，由区、县人民政府统计机构制订，报市统计局备案。区、县的其他部门一般不得制发统计报表。如确需制发统计报表的，应经区、县人民政府统计机构审批。
（三）市各部门需制发统计报表的，应经本部门各有关职能机构充分讨论，统计报表调查对象属于本部门管辖内的，可由该部门领导人审批，报市统计局备案；调查对象属于本部门管辖外的，须报市统计局审批。
（四）凡要求涉外单位填报的统计报表，统一由市统计局制发，或由市统计局与有关部门共同制发。其他任何部门不得向涉外单位制发统计报表。
（五）市人民政府的综合协调部门和各种临时机构，以及人民团体、科研和信息咨询机构所需的统计资料，一般应从政府统计机构和业务部门搜集；如确因特殊需要制发统计报表的，应经市统计局审批。
第七条 凡需制发报表的部门或单位，须认真填报详细的调查方案，内容包括：调查目的、调查方法、统计范围、指标解释、计算方法、编报单位、完成期限、受表机关、报送份数。
在报送表式时，需市批的要报一式三份，需备案的要送一式二份。
第八条 凡经批准或备案的统计报表，必须在报表右上角标明制表机关、批准或备案机关、批准文号和批准日期。
对违反本条上款规定的，被调查单位有权拒绝填报并揭发，市统计局有权予以废止。
第三章 统计资料的管理和公布
第九条 各级统计机构负责人和统计人员应对本地区、本部门、本单位的统计资料的准确性、及时性负责。各单位提供的统计资料，由单位领导人或统计负责人审核盖章后上报，有关财务统计资料由财会部门或财会人员负责提供，并经财会部门负责人审核盖章后上报。
第十条 各单位领导人对统计机构和统计人员依照《统计法》和统计制度提供的统计资料不得修改；如果认为统计资料不实，应责成统计机构、统计人员和有关人员核实订正。
经过核实的统计资料，如与主管领导意见不一致时，可由统计负责人负责，直接报送上级统计部门，并附上主管领导的意见，任何人不得阻挠、压制。
第十一条 统计资料实行分级管理的原则，由各单位统计机构或者统计负责人管理。各单位在制定政策、计划和检查政策、计划的执行情况，考核经济效益、社会效益和工作成绩，进行奖励和惩罚等，需要使用统计资料时，必须以统计机构或者统计负责人签署或盖章的统计资料为准。
第十二条 凡向社会公布统计资料，必须经过法定的统计机构或统计负责人审定，按照国务院批准的《统计资料保密办法》和下列程序报请审批。
（一）属于绝密级的，先征得管理该资料单位同意，报广东省人民政府审批。
（二）属于机密级的，由管理该资料单位审批，报同级人民政府统计机构备案；涉及地区性数字，报同级人民政府统计机构审批。
（三）属于秘密级的，由管理该资料单位审批；涉及地区性数字报同级人民政府统计机构备案。
（四）非秘密性的统计资料，由各管理统计资料单位通过各种方式公布。
属于企业秘密资料，私人和家庭的单项调查资料，非经本企业或本人同意，不得泄露。
第四章 统计机构和统计人员
第十三条 广州市统计工作实行统一领导，分级负责制。市统计局负责组织、领导全市统计工作，检查监督《统计法》及有关的法规实施。
第十四条 各区、县人民政府和广州经济技术开发区管理委员会设立独立的统计机构，并按机构审批权限的规定报编委审批；乡、镇人民政府和街道办事处设置专职统计员，负责组织、领导和协调本行政区域内或辖区内的统计工作。
第十五条 基层单位较多、统计任务较重的业务部门、企业事业组织，可根据统计业务的需要设立统计机构，并按机构审批权限的规定报编委审批。
第十六条 区、县人民政府统计机构的统计负责人，和有中级以上专业技术职称的统计人员的调动，应征得市统计局同意；其他统计人员的调动，按区、县人民政府统计机构和各业务主管部门的规定办理。
第十七条 实行统计人员持证上岗制度。担任统计工作的人员凡未取得统计专业技术职称的，由市统计局组织统计专业培训，经考试或者考核合格后，取得《统计上岗合格证书》后，方可上岗工作。
第十八条 统计机构和统计人员实行工作责任制，如实提供统计资料，准确及时完成统计工作任务，保守国家机密。依法独立行使统计调查、统计报告和统计监督的职权。
第五章 奖励与惩罚
第十九条 各级人民政府统计机构，各主管部门，各企业事业单位，对有下列成绩之一者，可给予奖励：
（一）在改革和完善统计制度、统计方法等方面，有重要贡献的；
（二）在完成规定的统计调查任务，保障统计资料的准确性、及时性方面，做出显著成绩的；
（三）在进行统计分析、统计预测和统计监督方面有所创新，取得重要成绩的；
（四）在运用和推广现代信息技术方面，有显著效果的；
（五）在改进统计教育和统计专业培训，进行统计科学研究，提高统计科学水平方面，做出重要贡献的；
（六）坚持实事求是，依法办事，同违反统计法规的行为作不懈斗争，表现突出的。
第二十条 市、区、县人民政府可根据具体情况，在各部门评比奖励的基础上，每二至三年召开一次统计工作先进集体和先进统计人员表彰大会，由本级人民政府授予荣誉称号，或给予通令嘉奖、记功、记大功、晋级、升职和适当的物质奖励。
第二十一条 凡有下列行为之一但尚未构成犯罪者，由行为人所在的主管机关给予警告、记过、记大过、降职、撤职、留用察看、开除处分：
（一）虚报、瞒报统计资料的；
（二）伪造、篡改统计资料的；
（三）拒报或者屡次迟报统计资料的；
（四）侵犯统计机构、统计人员行使《统计法》及《实施细则》和本规定的职权的；
（五）违反《统计法》和本规定，未经批准，自行编制发布统计调查表的；
（六）违反《统计法》和本规定，未经核定和批准，自行公布统计资料的；
（七）违反《统计法》和本规定第十二条之规定的。
第二十二条 私营企业和个体经营户违反本规定第二十一条第一、二、三项的，由区、县（含区、县）以上工商行政管理部门给予暂停营业或者吊销营业执照的处罚。
第二十三条 各级人民政府统计机构是国家贯彻并监督执行统计法规的机关，依法行使统计的检查监督权和查处统计违法行为。市、区、县各部门在同级政府机构组织指导下，负责贯彻并检查监督本部门统计法规的实施。
第二十四条 市统计局和区、县级统计机构设置统计检查机构，或者配备专职或兼职统计检查员，依照国家统计局一九八八年十一月二十一日发布的《统计法规检查暂行规定》，对违反统计法规的人员或单位，有权提出处罚的意见，对情节严重的，有权依照国家统计局关于统计违法案
件通告制度的规定进行通告。有权对执行统计法规有突出贡献的人员和单位提出表扬和奖励的建议。
第二十五条 对统计检查员发出的《统计检查查询书》，被检查单位的领导人及有关责任人员应在接到《检查查统计询书》第二日起十五天内据实答复；否则，以拒报论处。
第二十六条 违反统计法规的行为，经查证属实，对尚未构成犯罪的，由经办检查员所在机关或单位向被处理的单位或个人的主管机关移交调查材料，并同时提出处理意见，由主管部门依本规定第二十一条给予处理。对构成犯罪的由司法机关依法追究法律责任。
主管机关应在接到调查材料和处理意见第二日起十天内作出认可或修改处理意见。对需修改处理意见的要经主办检查员所在单位审核同意方能变更处理。处理决定，要书面通知当事人，同时报送市统计局备案。
当事人不服处理的，应在接到处理决定书之日起十天内向同级监察机关或市监察机关申诉。监察机关接到当事人申诉，应依法作出复议决定。
第六章 附 则
第二十七条 本规定由市统计局解释。
第二十八条 本规定自公布之日起实施。本市过去有关规定如与本规定有抵触的，执行本规定。
1989年8月28日
