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厦门市个人住房组合贷款暂行办法

作者:法律资料网 时间:2024-05-23 07:07:20  浏览:9833   来源:法律资料网
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厦门市个人住房组合贷款暂行办法

福建省厦门市人民政府


厦门市个人住房组合贷款暂行办法
厦门市人民政府
厦府(1999)综094号


第一章 总则
第一条 为深化我市的住房制度改革,促进房地产业的发展,鼓励职工买房,规范个人住房信贷行为,保障贷款资金的安全,根据国务院住房制度改革的有关规定和中国人民银行《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》,结合我市实际情况,特制定本办法。
第二条 个人住房组合贷款是指个人购买自住普通商品房向我市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款不足时,其不足部分申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。
第三条 本办法适用于我市参加住房公积金,并按时缴交住房公积金的职工。
第四条 中国建设银行厦门市分行、中国工商银行厦门市分行受市房委会委托承办房改金融业务,在与厦门市住房公积金管理中心签订委托协议后,承办个人住房组合贷款业务。

第二章 贷款的对象和条件
第五条 贷款的对象
申请个人住房组合贷款的对象是我市按时足额缴交住房公积金购买自住普通商品房的职工。
第六条 贷款条件
借款申请人须同时具备以下条件:
1.在我市工作的职工,具有有效居留身份,持有效身份证件,具有完全民事行为能力;
2.购买住房,并已签订购房合同;
3.已交纳30%以上的首期购房款;
4.有稳定的职业和经济收入,信用良好,有归还贷款本息的能力;
5.售房单位或有足够代偿能力的单位同意作为偿还贷款本息的保证人,售房单位负责将借款申请人所购房产的合同原件或土地房屋权属证书,送交银行抵押保管;
6.贷款银行规定的其他条件。
第七条 借款人应向银行提供以下材料:
1.借款人具有法律效力的身份证明;
2.有关借款人经济收入的证明;
3.符合规定的购房合同;
4.住房公积金专柜提供的借款人住房公积金缴交情况的对帐单;
5.贷款银行要求提供的其他证明文件和材料。

第三章 贷款额度、期限和利率
第八条 贷款额度
个人住房组合贷款总额最高不超过购房款的70%,其中住房公积金贷款额度由市住房公积金管理中心每年公布一次。住房公积金贷款不足部分由住房商业性贷款补足。
第九条 贷款期限
个人住房组合贷款期限根据个人贷款情况确定,最长不超过20年。组合贷款中住房公积金贷款期限和住房商业性贷款期限一致。
第十条 贷款利率
个人住房组合贷款中,住房公积金贷款利率和商业性贷款利率,分别按中国人民银行规定的利率执行。

第四章 贷款程序
第十一条 个人住房组合贷款程序
1.借款人向受托银行提出申请,按要求填写个人住房组合贷款申请书,并同时提交本办法第六条规定要求的证明材料。
2.住房商业性贷款由受理银行审查同意,住房公积金贷款部分报厦门市住房公积金管理中心审批后,借贷双方签订个人住房组合贷款合同、保证合同,办理房产抵押登记、房产保险等。所有手续必须符合中国人民银行《贷款通则》和《个人住房贷款管理办法》的要求。
3.借款人必须将所购住房的合同原件或土地房屋权属证书交由贷款受理银行保管。
第十二条 个人住房组合贷款分为受市住房公积金管理中心委托的住房公积金贷款和商业性住房贷款两部分,贷款人必须为同一银行,其发生日必须为同一天。借款人必须按贷款合同规定,向贷款银行按时偿还贷款本息。住房公积金管理中心为该组合贷款的第一受益人。
第十三条 住房公积金贷款资金由厦门市住房公积金管理中心从借款人住房公积金所在银行调拨至贷款银行。住房公积金所在银行应在5日内将住房公积金贷款额划转至办理组合贷款银行。
第十四条 办理个人住房组合贷款的银行应在每月收到贷款本息后,按约定时间,将其中应还的住房公积金贷款本息转入住房公积金管理中心的帐户。
第十五条 个人住房组合贷款合同签订后,贷款银行应当根据贷款合同约定的时间,将贷款金额用转帐方式划转至售房单位在银行开立的帐户。

第五章 贷款抵押、保险及保证
第十六条 个人住房组合贷款的借款人应将所购住房抵押,并向市土地房产管理局房地产交易中心办理房产抵押登记。
第十七条 个人住房组合贷款的借款人抵押所购住房必须在借贷前一次性办理抵押房产的保险,保险期不短于贷款期限。
个人住房组合贷款抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托人为保险的第一受益人。
第十八条 借款人没有按个人住房组合贷款合同约定履行按月归还贷款本息义务的,住房公积金管理中心和贷款银行有权要求保证人承担归还贷款本息的责任或按规定对抵押物进行处置。
第十九条 借款人承担办理房产抵押登记、房产保险的费用。

第六章 贷款的偿还
第二十条 贷款本息采取按月等额本息均还和月均(递减)偿还的方式,由借款人向住房公积金管理中心和贷款银行办理还款,每月还本付息的数额应在借款合同中约定。
第二十一条 贷款期内,借款人因非正常原因停止缴交住房公积金的,自停缴的当月起住房公积金贷款的部分改按住房商业性贷款利率计息。
第二十二条 借款人应恪守信用,按照借款合同约定按月归还贷款本息,出现下列情况之一者,住房公积金管理中心和贷款银行有权收取逾期利息,提前收回部分或全部贷款,对抵押房产进行折价拍卖、变买及追索保证人的连带保证责任等措施。
1.借款人未按约定按月归还贷款本息的;
2.借款人连续三个月未按时还本付息,经催收无效的;
3.借款人未经住房公积金管理中心和银行书面同意,将抵押房产转让、出租、赠与、改建或重复抵押造成银行抵押权丧失的;
4.借款人还款能力或保证人担保能力降低,从而影响贷款按时还本付息的;
5.借款人死亡而无继承人或受赠人;
6.借款人死亡而继承人或受赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务或出现本条所列情况的;
7.借款人提供虚假手续造成贷款损失的,保证人要承担其连带责任。
第二十三条 住房公积金管理中心和贷款银行对抵押物进行处置时,应采取转让、拍卖或法律、法规允许的其他方式。

第七章 附则
第二十四条 借款合同当事人的任何一方,如果要求解除或改变原合同内容,须书面通知对方,在未达成协议前,原合同继续有效。
第二十五条 个人住房组合贷款双方及保证人发生纠纷时,应协商解决,协商不成时,可依法向人民法院提出诉讼解决。
第二十六条 本办法由厦门市住房公积金管理中心负责解释和修改。
第二十七条 本办法自公布之日起施行。


1999年8月5日
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一般合同欺诈行为与合同诈骗罪的区分

谢 斌


  随着经济的发展,各式各类的合同已逐渐增多,而随着引起的合同纠纷也逐年增多,其中欺诈性合同纠纷和合同诈骗罪如何区分一直存在着不小的争议,下面笔者简要分析一般欺诈合同行为和合同诈骗罪的区分。
  一般的合同欺诈行为,是指签订合同的一方当事人故意告之对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人在违背其真实意思的情况下,签订和履行合同的行为。
  合同诈骗罪,以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人数额较大的财物的行为。《中华人民共和国刑法》第二百二十四条对合同诈骗罪如下规定:有下列情形之一,以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产:(一)以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的;(二)以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假的产权证明作担保的;(三)没有实际履行能力,以先履行小额合同或者部分履行合同的方法,诱骗对方当事人继续签订和履行合同的;(四)收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的;(五)以其他方法骗取对方当事人财物的。
  准确界定一般合同欺诈行为与合同诈骗,必须分清两者的构成要件:
  合同欺诈行为的构成要件为:1、行为人在主观上有欺诈的故意,并以诱使对方当事人作出错误的意思表示为目的。2、在客观上,行为人实施了欺诈行为。行为人具有告之对方虚假情况,或隐瞒真实情况的客观表现。行为人既可表现为作为的方式,也可表现为本应作为而不作为的方式。3、相对人因受欺诈而陷入错误。对合同内容及其它重要情况产生认识缺陷。而这种错误认识是因行为人的欺诈行为所致,即相对人的错误与行为人的欺诈行为之间有因果关系。4、相对人因错误认识而为意思表示,与行为人签订合同或履行合同。错误的意思表示是以错误的认识为直接动因。
  合同诈骗罪的构成要件为:1、犯罪主体是一般主体,凡达到刑事责任年龄且具有刑事责任能力的自然人均能构成本罪,依照刑法第二百三十一条的规定,单位亦能成为本罪的主体。因为本罪是在合同签订和履行过程中发生的,主体当然是合同当事人的一方。2、合同诈骗罪侵害的客体为复杂客体,即既侵犯了合同他方当事人的财产所有权,又侵犯了市场秩序。3、犯罪的主观方面只能依直接故意构成,且以非法占有目的。间接故意与过失不构成本罪。4、犯罪的客观方面表现在以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,实施了骗取对方当事人财物,数额较大的行为,其客观表现形式主要在《中华人民共和国刑法》第二百二十四条的列举事项。
  如何区分合同诈骗罪与一般合同纠纷:
  两者的相似之处:1、两者均是在民事交往过程中,都以合同形式出现;2、都表现为对特定物的非法占有;3、在履行合同过程中,对合同所规定的义务都不履行或不完全履行;4、合同诈骗罪在客观行为上表现为虚构事实或隐瞒事实真相,合同纠纷中的当事人有时也伴有欺骗行为。
  两者的本质区别在于行为人主观上有无非法占有他人财物的目的。刑法规定的合同诈骗手段是“虚构事实或者隐瞒事实真相”,合同法和民法通则规定的民事欺诈的是“以欺诈、胁迫手段”。民事欺诈是希望合同的履行,通过合同的履行实现骗得非法钱财的目的,而合同诈骗是主观不希望履行合同。
因此,在区分两者时,应全面考察行为人以下各方面的客观因素:
  (1)行为人在签订合同时有无履约能力。行为人有完全履约能力,但行为人自始至终无任何履约行为,而以欺骗手段让对方当事人单方履行合同,占有对方财物,应认定为合同诈骗;有部分履约能力,但行为人自始至终无任何履约行为,而以欺骗手段让对方当事人单方履行合同,占有对方财物,应认定为合同诈骗;没有履行能力,但是签订合同后具备履行能力,并按合同实际履行的,则只构成民事欺诈。
  (2)行为人在签订和履行合同过程中有无诈骗行为。在签订和履行合同过程中,行为人在事实上虚构了某些成分,但是并未影响合同的履行,或者虽然合同未能完全履行,但是本人愿意承担违约责任,足以证明行为人无非法骗取他人财物的目的,故不能以合同诈骗罪论处。
  (3)行为人在签订合同后有无履行合同的实际行为。实际存在的履行行为,必须是真实的履行合同义务的行为,而不是虚假的行为。
  (4)行为人对取得财物的处置情况。如果行为人将取得的财物全部或大部分用以挥霍,或者从事非法活动、偿还他人债务、携款逃匿、隐匿财物且拒不返还等,应认定为行为人有 “非法占有”之故意,其行为构成合同诈骗。
  (5)行为人未履行合同的原因。影响合同未履行的原因包括主客观两种情况。行为人在履行合同过程中享受了权利,而不愿意承担义务,表明合同未履行是由于行为人主观上造成的,从而说明行为人具有“非法占有”的目的,应以合同诈骗论处。但是,如果合同当事人享受了权利,自己尽了最大努力去承担义务,只是由于客观上发生了使行为人无法预料的情况,导致合同无法得到全面履行,这种情况下,行为人不具有“非法占有的目的”,应以合同纠纷处理。


荔浦县人民法院 谢 斌

犯罪嫌疑人徐某等人的行为如何定性

杨燕霞

一、涉嫌的犯罪事实
2003年3月下旬的一天,犯罪嫌疑人徐某,找到其朋友金某说:“我与矿长的表妹关系不错,听人说他准备找人打我哩,你帮我找人去打矿长”。后金某找到张某等人,由徐某带路到矿上,因未找到矿长而返回。
几天后,徐某、金某、张某三人预谋将该矿长绑架走,弄点钱花花。后三人一起去购买了刀、一卷胶带、手套等作案工具。徐某提出在绑架王长城时将其昌河车开走,待矿长家人给钱后再把车还给矿长。2003年3月下旬的一天凌晨2时许,金某、徐某、张某等人租车携带购买的作案工具,到矿上后几人害怕未绑架。
几人后的凌晨1时许,金某、徐某、张某等人携带刀、胶带、头套、手套等工具租车再次来到矿上,进到矿长的宿舍将其绑架走,并在绑架过程中将矿长的抽屉撬开将放在抽屉里边的手机及香烟拿走,并将矿长的昌河车开走。后三人给被害人妻子打电话,让其准备10万元现金赎人。后三人在取钱时被当场抓获。
三、争议问题
1、未勒索到财物是绑架犯罪既遂还是未遂
2、在绑架过过程中勒索被害人财物是否构成抢劫罪
四、分析意见
1、未勒索到财物也是绑架犯罪既遂
本案中,犯罪嫌疑人徐某等人未勒索到财物,在讨论本案是定绑架罪的既遂还是未遂的问题上产生了二种不同的意见。下面我们不妨就绑架罪的既遂和未遂问题进行分析。
犯罪既遂是指行为人故意实施的犯罪行为已经具备了刑法分则所规定的某种犯罪的全部构成要件,即犯罪的完成状态。这是我国刑法理论界关于犯罪既遂的通说。具体到绑架犯罪,我国理论界和司法实践中有三种观点,第一种观点是绑架目的实现说。主张以绑架目的的实现与否作为认定犯罪既遂的标准,实现绑架目的为犯罪既遂,未实现绑架目的为犯罪未遂。第二种观点是提出不法要求说。持这种观点的人认为,绑架罪的客观方面是由绑架行为和提出不法要求行为双重行为构成的。其中提出不法要求是目的行为,只有在行为人既实施了绑架行为,又实施了提出不法要求行为,才能齐备绑架罪的全部构成要件。第三种观点则认为,只要行为人主观上具有勒索他人财物的目的,客观上实施了绑架他人的行为并实际控制了他人,就应当认定为绑架罪的既遂。至于是否已实施了勒索财物的行为,勒索的目的是否实现,均不影响本罪的成立。此种观点与第二种观点的主要区别在于是否提出不法要求不是成立绑架罪既遂的要件。这种观点还认为,绑架罪未遂,一般是指出于勒索目的而着手实行绑架,由于意志以外的原因,绑架未得逞的行为。
笔者同意第三种观点,即只要行为人主观上具有勒索他人财物的目的,客观上实施了绑架他人的行为并实际控制了他人,就应当认定为绑架罪的既遂。这是因为,《中华人民共和国刑法》(以下简称《刑法》)第239条的规定,“以勒索财物绑架他人的,或者绑架他人作为人质的”就是刑法分则规定的绑架罪的全部构成要件。根据前文提到的我国刑法理论界关于犯罪既遂构成的通说——具备刑法分则所规定的某种犯罪的全部构成要件就是犯罪既遂,第三种观点无疑与此通说是相符的。
第一种观点的缺陷在于,从《刑法》第239条的规定看,绑架目的的是否实现并不是构成绑架犯罪既遂所必须具备的要件。这就是说,即使是行为人主观上勒索财物或者满足其他要求的目的没有实现,仍成立绑架罪的既遂。第二种观点的缺陷在于,《刑法》第239条的规定表明,该罪的实行行为仅是绑架这一单一行为,而勒索财物的目的,则被表述在主要目的要件中。目的要件在司法实践中能够充分证明即可,并不要求有实际实行行为。提出勒索要求或者实施了勒索行为,是勒索目的的具体体现,但也只是认定有勒索目的的一个方面。再之,绑架罪被规定在侵犯公民人身权利罪章节中,表明该罪侵犯的客体主要是公民的人身权利。事实上,绑架行为一经实施,公民的人身权利必将受到侵犯,而公民的财物权利并不一定受到侵犯。众所周知,绑架行为实施后,由于被害人亲属的报案,公安人员及时介入,行为人勒索财物的目的往往难以得逞。即便是勒索得逞,绑架行为的社会危害性也大于勒索行为的危害性。综上所述,行为人在客观上实施了绑架行为,主观上具有勒索财物的目的,就构成了绑架犯罪的既遂。如果非要求行为人有勒索购物的行为才能构成绑架罪的既遂,实有画蛇添足之嫌。
本案中,徐某等人不但实施了绑架的行为,而且又实施了勒索财物的行为,其构成绑架犯罪的既遂是勿庸置疑的。
2、在绑架过过程中勒索被害人财物不构成抢劫罪
在本案定一罪还是二罪的问题上有二种分歧意见。一种意见认为:犯罪嫌疑人徐某等人以勒索财物为目的,绑架他人,其行为构成绑架罪。理由是:1、徐某等人主观上具有勒索他人财物的目的,且对绑架行为进行了预谋。2、客观上实施了绑架人质并勒索赎金的行为。对于其在绑架过程中,拿走手机、香烟是临时起意、顺手牵羊的行为。拿走手机是为了避免了被害人报案的可能。开走昌河车是其绑架预谋的一个辅助行为,该行为是为绑架人质的主要行为服务的,是一种从行为。故以重行为吸收轻行为,主要行为吸收辅助行为,以绑架罪定罪为宜。
另一种意见认为:金某、徐某两人的行为构成绑架罪、抢劫罪,应数罪并罚。理由是:1、从主观上讲,金某、徐某临时起意,劫走被害人的手机和4盒香烟,其他的人事前仅预谋绑架时将被害人的昌河车开走,均具有非法占有他人财物的故意。本案中,绑架行为和抢劫行为不存在牵连和吸收的关系。牵连犯是指明犯罪的方法或结果又触犯了其他罪名。吸收犯是指行为人实施数个犯罪行为,因其所符合的数个犯罪构成之间具有特定的依附关系,从而导致一行为被另一种行为所吸收。绑架罪和抢劫罪有各自的犯罪构成要件,就不能互相吸收。如在绑架过程中强奸被绑架妇女,就应以绑架罪和强奸罪数罪并罚,同理,本案中的犯罪嫌疑人均应以绑架罪和抢劫罪数罪并罚。
笔者赞同第二种观点,即以绑架罪和抢劫罪数罪并罚的观点。我国司法界权威期刊《刑事审判参考》有人撰文指明出,对这种行为应以绑架罪一罪定罪处罚,并阐述了主要理由:
1、绑架罪本身就是以获取被绑架人或其亲友的财物为目的的,因此在控制被绑架人后掳走被绑架人的财物,无论数额大小,对绑架人(包括共犯)而言,是再自然不过的事了。反之指望绑架人不掳走被绑架人的财物,则类似于刑法理论上所讲的“期待不可能”;2、对这种情况如以抢劫罪和绑架罪并罚,实质上是将一个暴力劫持或拘禁行为既作为绑架罪的构成要件,又作为抢劫罪的构成要件,有违“禁止重复评价的”刑法原理;3、此种情况下,仅定绑架一罪,把掳财的行为作为量刑情节考虑,与定两罪相比,也不至于轻纵犯罪人。
对这种观点,笔者不敢苟同。主要有以下理由:
1、期待不可能,又称期待可能,俗称“卡那安得斯之板”。这个案例说的是有一艘船遇到了海难,其中有两个人在争抢仅有的一块木板,一个身强力壮的人为了将这块木板据为己有,将另一个体弱的人推下水去,从而就使自己获救了。这个身体强壮的人的行为属于什么性质呢?故意杀人还是紧急避险?著名哲学家康德针对这个案例曾有过一段经典的论述:“事实上没有任何刑法会对这样的人处以死刑。当然,一条船沉没了,他正在为自己的生命而推倒另一个人,使后者从木板上掉下水中,而他自己在木板上免于死亡。因为法律惩罚的威慑力不可能比此时此刻害怕丧失生命的危险具有更大的力量,也就是一种求生的本能。这样一个刑法,这个刑法指侵害他人致死而要被处死的刑法,此时完全丧失了它所意图要达到的效力。因为一个尚未确定的危险不能超过对这种危及生命的灾害的恐惧。但这样一种行为不能视为完全不该受到谴责,他只是被免于惩罚而已。此案例中的身强力壮的人最后被判无罪。根据这个案件西方学者提出了期待不可能的理论,其主要含义是指行为人在不得已的情况下,无可奈何被迫实施了违法行为,其刑事责任如何,这就是期待可能性问题。期待可能性是指根据行为时的具体情况,能够期待行为人实施合法行为的可能性。如果有期待可能性,即能够期待行为人在行为时实施合法行为,行为人违反此期待实施了违法行为,即产生责任;如果无期待可能性,即行为人在行为时只能实施严重违法行为,不能期待其实施合法行为,此为阻却责任事由,行为人不负刑事责任。根据这个理论,所以说,,“在控制被绑架人后掳走被绑架人的财物,无论数额大小,对绑架人(包括共犯)而言,是再自然不过的事了”和期待不可能理论风马牛不相及。期待不可能是在被迫无奈的情况下才实施的行为,而在控制被绑架人后掳走被绑架人的财物,不应是刑法所鼓励的。否则则有放纵犯罪之嫌。
2、将对这种情况如以抢劫罪和绑架罪并罚并不违背“禁止重复评价的”刑法原理。“禁止重复评价的”是指一行为不能两次做为刑法分则规定某两个犯罪的构成要件,如不能将抢劫过程中对被害人的殴打情节再定一个故意伤害罪。因为暴力是抢劫罪的必备要件,而在绑架过程中又掳走被绑架人的财物不是绑架罪必备的构成要件。前文已经谈到,两者不存在牵连和吸收的关系,都具备绑架罪和抢劫罪各自的犯罪构成要件,本案中的三人的行为均应以绑架罪和抢劫罪数罪并罚。
3、关于说“不至于放纵犯罪嫌疑人”的问题。就本案而言,如果定绑架罪、抢劫罪两个罪并罚可能判处十五年以上有期徒刑,而只定绑架罪最多处十五有期徒刑。假如此案有入户抢劫,持枪抢劫、抢劫数额巨大(含手机、昌河车、香烟)等情节,根据司法理论和实践,有两个处十年以上的情节,应在无期徒刑以上处刑。所以说“仅定绑架一罪,把掳财的行为作为量刑情节考虑,与定两罪相比,也不至于轻纵犯罪人”的论断在理论上和司法实践中是占不住脚的。