金华市区住宅区物业管理暂行办法(废止)
浙江省金华市人民政府
金华市人民政府印发金华市区住宅区物业管理暂行办法的通知
金政〔2002〕96号
各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
现将《金华市区住宅区物业管理暂行办法》印发给你们，请按照执行。
二OO二年七月三日
金华市区住宅区物业管理暂行办法
第一条 为加强住宅区的物业管理，维护住宅区的公共秩序，保护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据《浙江省住宅区物业管理办法》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区范围内住宅区的物业管理。
第三条 本办法所称的住宅区，是指以住宅为主，公用设施配套比较齐全并具有一定规模的居民生活区。
本办法所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公共设施和场地。
本办法所称业主，是指住宅区内房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托，享有权利，并承担义务。
本办法所称物业管理，是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对住宅区的物业进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、非业主使用人提供相关服务。
本办法所称物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务的法人。
第四条 市房地产业行政主管部门（以下统称物业主管部门）主管市区范围内住宅区的物业管理工作。
各级有关行政主管部门和街道办事处、居委会应当按照各自的职责分工，配合物业主管部门做好住宅区物业管理工作。
第五条 实行物业管理的住宅区入住率达到60%以上的，应当召开业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。业主人数超过100名的，可按比例推选业主代表。
业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。业主大会或业主代表大会须有拥有投票权者过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。
业主的投票权，住宅物业实行一套一票；非住宅物业按每100平方米为一个计票单位，不足100平方米的，以每本房屋所有权证为一个计票单位。
第一次业主大会或业主代表大会，由物业主管部门（建设局，下同）会同街道办事处、居委会等相关单位组织召开，费用开支由物业建设单位承担。
第六条 业主大会或业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会委员；
（二）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；
（三）审议业主委员会工作报告；
（四）决定聘用或解聘物业管理企业；
（五）审议通过住宅区物业管理方案；
（六）决定其他有关业主权益的重大事项。
第七条 业主大会或业主代表大会一般每年召开1-2次；经业主委员会或10%以上业主提议，也可临时召开业主大会或业主代表大会。
业主大会或业主代表大会可以邀请街道办事处、社区居民委员会和使用人代表列席。业主可书面委托代理人出席。业主委员会要求物业管理企业列席会议的，物业管理企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。
业主大会或业主代表大会的决议，以全体业主或业主代表的过半数通过。
第八条 业主委员会是业主的自治组织，应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会或业主代表大会；
（二）根据业主大会或业主代表大会的决定，可以通过招投标或其他方式，选聘、续聘或改聘物业管理企业，并代表业主签订、变更、终止物业管理委托合同；
（三）监督检查物业管理经费的使用情况；
（四）检查业主公约和物业管理委托合同的执行情况；
（五）受理业主对物业管理企业的投诉；
（六）监督和协助物业管理企业的工作，协助物业管理企业催交物业管理服务费；
（七）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
第九条 业主委员会根据住宅区的规模由5至15人组成，设主任1人，副主任1至3人，每届任期3年，可以连选连任。
业主委员会会议由主任召集，作出的决议，以组成人员的过半数通过。
已设立居民委员会的住宅区，业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担。
第十条 业主委员会应在选举产生之日起15日内，将业主委员会章程和名单报物业主管部门登记备案，并同时抄送当地居委会。
第十一条 业主委员会的活动经费由全体业主共同分摊，但不得超过同期物业管理费总额的1%。具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。
第十二条 业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约，应当符合国家的有关规定，不得与法律、法规、规章相抵触。
第十三条 住宅区交付使用而入住率不到60%的，由住宅区的开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理，并报物业主管部门备案。业主大会或业主代表大会产生后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘或改聘。
物业销售（预售）时，前期物业管理企业应当告示服务内容和收费标准并与物业买受人签订前期物业管理服务协议。
第十四条 实施物业管理的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同（以下简称委托合同）。
物业管理委托合同必须按省建设厅、省工商行政管理局联合制定的《物业管理委托合同示范文本》签订。
物业管理企业应当自委托合同签订之日起15日内，将委托合同报物业主管部门备案，同时抄告辖区居委会。
第十五条 物业管理企业必须持有物业主管部门颁发的物业管理资质证书。物业管理资质实行年审制和等级管理制。物业管理企业应配备相应的专业技术人员和管理人员，物业管理人员应经专业培训考核合格后，持证上岗。
第十六条 物业管理企业的权利：
（一）根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定，管理住宅区的物业；
（二）按照国家和省、市有关规定收取物业管理服务费；
（三）制止损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为。
第十七条 物业管理企业应当提供的服务内容：
（一）物业公用部位、公用设施设备的使用管理、养护、维修和更新；
（二）物业公用部位和物业管理区域内道路的保洁服务；
（三）公共绿地、花草树木的养护、管理；
（四）车辆进出及停放的管理；
（五）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；
（六）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案的保管。
物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务工作，并接受所在地街道办事处的监督。
第十八条 住宅区开发建设单位应当在住宅区竣工验收合格之日起15日内，向物业主管部门移交下列住宅区工程建设技术资料：
（一）住宅区总平面图；
（二）住宅区单体建筑、结构、设备图；
（三）住宅区地下管网图；
（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；
（五）住宅区综合验收资料。
住宅区业主委员会成立后，物业主管部门应当将上述资料提供给业主委员会，供物业管理企业使用。
住宅区综合验收时，应有物业所在地街道办事处、居委会派人参加。
第十九条 实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金，用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施保修期满后小修以上的维修、养护。
物业维修专项资金遵循全额储存、业主共同所有、合理使用的原则。实行统一缴交、专款专用、民主理财、接受监督的管理制度。
第二十条 物业维修专项资金由住宅区开发建设单位向购房者代为收取，不计入住宅销售收入。在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起15日内由开发建设单位向物业主管部门预交。
物业维修专项资金不得出借，不得用于房地产投资，不得用于经营股票、期货或其他具有风险的经营活动，不得为单位或个人提供任何形式的担保。
物业维修专项资金的管理费用由市财政部门核定，在物业维修专项资金的增值收益中提取，并纳入预算外资金管理。
第二十一条 物业维修专项资金暂按上年综合平均建筑安装工程造价的5%的比例缴交，即多层建筑按25元/平方米，高层建筑、别墅按40元/平方米标准缴交。今后政府对物业维修专项资金的缴交比例有新规定时按新规定执行。
第二十二条 物业维修专项资金使用、缴交方式、核算立帐管理、存储增值、转移、退还等规定，按《浙江省住宅区物业管理维修专项资金管理暂行办法》执行。
第二十三条 住宅区交付使用后，由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者由其委托的物业管理企业承担。
第二十四条 住宅区的管道煤气、通信、水、电、有线广播电视的管线及设施、设备的维修与养护，由有关专业单位负责或者由其委托的物业管理企业负责。
第二十五条 任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为：
（一）擅自改变房屋的结构、外貌和用途；
（二）对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公用部位违章凿、拆、搭、占；
（三）堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；排放有毒、有害和污染环境的物质或产生超出规定标准的噪音；
（四）擅自占用公共场所，损坏公共设施，毁坏绿化；
（五）随意停放机动车辆；
（六）乱设摊、乱设集贸市场；
（七）乱倒垃圾、杂物；
（八）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划；
（九）法律、法规、规章规定不得从事的其他行为。
第二十六条 业主或非业主使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，并按物业装修的规定办理有关手续。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。
物业管理企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
业主或使用人因物业装修而造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的，由物业管理企业督促责任人负责修复或赔偿。
第二十七条 物业维修、更新时，相邻业主、使用人应当予以配合，因相邻业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。因物业维修、更新影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失的，由责任人修复或赔偿。
物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，物业主管部门应当督促物业管理企业限期维修。
第二十八条 开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供，其中3‰为办公用房，4‰为经营用房。具体使用可根据各个社区实际情况拟定方案，报物业主管部门核准。
物业管理用房产权根据《浙江省住宅区物业管理办法》，属国家所有，具体位置应在办理物业销售（预售）证之前予以确定。
第二十九条 物业管理服务收费的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容相适应的原则。
第三十条 物业管理企业提供物业维修保养、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府定价；物业管理企业提供公共代办性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府指导价；特约服务费除价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。
前期物业管理服务费在业主委员会和物业管理企业协商一致情况下，实行市场调节价，但事先须报价格主管部门审核，并公开告知买主。按规定成立业主委员会面向社会公开招投标选择物业管理企业的住宅小区，可实行市场调节价，由业主委员会与物业管理公司协商确定收费标准，并报价格主管部门和物业主管部门备案。物业管理企业的招标应由物业主管部门主持，物价和民政、居委会派人参加。
业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费，除法律、法规、规章另有规定外，其他部门不得重复收取。
物业管理服务费的收支情况，物业管理企业应当每年公布一次，接受业主委员会的监督。物业管理费的年度收支情况应由有资质的中介机构进行验审，并出具验审报告。
第三十一条 若有必要，物业管理企业在不影响住（用）户利益的前提下，利用物业管理区域内属于全体业主共有的场地、设备或物业管理经营用房开展经营活动，其收益应用于物业管理服务费用开支。
第三十二条 物业管理服务费由物业管理企业按《物业管理委托合同》所约定的期限向业主或非业主使用人收取。预收期限不得超过12个月。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
物业管理服务收费实行明码标价，收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布。
其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。
第三十三条 建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的70%收取。物业管理企业收费项目和标准应向全体业主公布。
物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
第三十四条 对未经物业主管部门资质审查擅自承担住宅区物业管理业务的管理企业，由物业主管部门按有关规定作出处理。
第三十五条 住宅区开发建设单位不按本规定提供物业管理用房的，由物业主管部门责令其限期提供。
第三十六条 业主违反公约的，或者物业管理企业不履行委托合同的，应当依法承担民事责任。
第三十七条 罚款的收缴和实施行政处罚的程序，按照有关法律、法规和规章的规定执行。
第三十八条 当事人对具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第三十九条 物业主管部门的工作人员，在物业管理工作中玩忽职守、徇私舞弊或者贪污、截留、挪用物业维修专项资金尚未构成犯罪的，由有关主管部门责令其限期改正，并给予行政处分。
第四十条 违反本办法规定触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十一条 本办法施行前已经实行物业管理的住宅区，应当按照本办法的规定进行规范。
本办法施行前已交付使用但尚未实行物业管理的住宅区，可参照本办法规定逐步实行物业管理。
第四十二条 市属各市（县）可参照本办法执行。
第四十三条 本办法自发文之日起施行。
银行在资信证明上附加监督支付专款专用内容承担何种责任
张在祯
（注：该文先载于田惠宇主编《商业银行典型案例解析》，复旦大学出版社，2005年版；后载于万鄂湘 张军主编《最新金融法律文件解读》，“新类型疑难案例选评——银行接受开户企业贸易公司委托向某电力公司出具资信证明书纠纷案点评”，人民法院出版社，2006年第5期，第133－136页。）
【案情】上海东部贸易发展有限公司（以下简称贸易公司）与韩国某电力公司（以下简称电力公司）签订有关出口印尼煤炭到韩国的合同。根据此合同，贸易公司在上海某商业银行（以下简称银行）存入141万元人民币，并委托银行出具资信证明。
2003年5月9日，银行接受开户企业贸易公司的委托，向电力公司出具了编号为0001865的《资信证明书－存款》（以下简称资信证明）一份。资信证明内容为：“兹证明上海东部贸易公司在我行的存款账户余额情况如下：（存入日期）2003年5月9日，（银行帐号）31ХХХХ－00251”,（账户性质）保证金，（货币种类）人民币，（存款余额）1,410,000.00元。
银行又应客户要求，在“备注”栏内附加了“该笔现金存款人民币141万元，由银行锁定，作为电力公司投标，履约保证金专用，有效期限为自2003年5月9日至退回此银行证明文件时，始解除该锁定。仅此证明。”银行加盖公章。该资信证明格式文本还附声明“本证明书不得转让，不得作为担保、融资和变相融资的依据或凭证；本资信证明书仅证明委托人在本行的上述业务情况，本行不承担委托人因使用本资信证明书所产生的任何法律责任”等内容。
后因煤价上涨和运输等问题，贸易公司无法履约。电力公司北京办事处致电银行，要求根据资信证明的备注条款主张权利。银行内部有的人员认为，附加在备注栏内的内容与保函条款有类似之处，使该资信证明的性质与保函有混淆之处。
【解析】从形式上看，本案就是银行接受其开户企业贸易公司的委托向电力公司出具的存款资信证明。但是，存款客户为了进一步说明这笔存款是保证金、银行如何保管保证金、保证金的具体用途、保证金的保证期限、提取保证金的条件等，便要求银行在备注栏内附加了上述相关内容。由于本案中的存款具有特定用途，又存放在了保证金账户内，所以，从实质上看，与其说是银行出具的是资信证明，还不如说是贸易公司在银行存入了一笔保证金。所谓“资信证明”备注的内容，主要是说明银行如何监督保管保证金的问题，类似于银行监督支付专款专用。在实践中，监督支付中监督人的责任常常与保证人的责任相混淆。难怪本案银行内部有人认为，附加在备注栏内的内容与保函条款有类似之处，使该资信证明的性质与保函有混淆之处。那么，银行是否会承担责任？可能承担什么责任呢？
为了说明此问题，不妨先看1991年最高人民法院给江苏省高级人民法院《关于金融机构不履行其义务是否应当承担责任的复函》：江苏省盐城市生产资料公司与深圳市上博联合企业公司在签订购销化肥合同时，曾经要求上博公司提供担保。当上博公司的开户银行深圳发展银行发展大厦支行站前分理处向盐城市生产资料公司的开户行盐城市工商银行具函，证明上博公司“完全可以承担你们的业务项目”，并承诺“你行款到我行后，由我行负责专款专用，并监督使用”后，盐城市生产资料公司才在合同上加盖了公章。汇票开出后，盐城市生产资料公司又派人向深圳发展银行站前分理处了解上博公司的情况，站前分理处主任承认该函为分理处所出，并表示对函的内容负责，盐城市生产资料公司才将盐城市工商银行开出的汇票交给上博公司，上博公司在入帐时曾告知分理处负责人，该汇票系购买化肥款。据此，我们认为：深圳发展银行站前分理处虽未向盐城市生产资料公司作出担保合同履行或者承担连带责任的意思表示，但深圳发展银行站前分理处承诺对盐城市工商银行的汇款负责监督专款专用后，并未履行自己的义务，致使款到八日内被挪作他用。根据《民法通则》第106条第1款关于“公民、法人违反合同或者不履行其他义务时，应当承担民事责任”的规定，深圳发展银行站前分理处应当承担与其过错相适应的责任。
再如1991年最高人民法院给广东省高级人民法院《关于惠州恒业公司诉恩平旅游实业公司购销合同纠纷一案中银行是否负担保责任的函》：惠州恒业公司与恩平县旅游实业公司在签订购销彩电合同时，虽然要求银行提供担保，但中国工商银行恩平支行明确表示不同意担保，在其向恒业公司出具的证明中也没有担保的意思表示，因此，恩平支行不应承担担保责任。但是，恩平支行在向恒业公司出具的证明中承诺对恒业公司预付给旅游实业公司的170万元人民币实行监督，专款专用，却未履行其监督义务。根据民法通则第106条关于“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任”的规定，中国工商银行恩平支行应当承担与其过错相适应的赔偿责任。
以上两例，都是最高人民法院根据《民法通则》第106第1款关于“公民、法人违反合同或者不履行其他义务时，应当承担民事责任”的规定，认定深圳发展银行站前分理处和中国工商银行恩平支行应当承担与其过错相适应的责任案例。而在1993年最高人民法院给广东省高级人民法院《关于贵阳第二城市信用社向中国北方公司深圳分公司出具的函是否具有担保性质的答复》，认定信用社据函中的表示已经履行了保证监督支付义务，不承担法律责任。主要答复内容为：1987年4月21日贵阳第二城市信用社（简称信用社）向中国北方公司深圳分公司（简称深圳分公司）出具的函的内容说明，信用社的责任仅在于对深圳分公司的103.5万元货款实行监督支付和在什么情况下将此款退汇原单位。该函括号内的“如果交易合同不能执行款退汇原单位”应理解为如交易合同不能履行，存于127007临时帐户的103.5万元货款退汇原单位，并无信用社保证交易合同全面履行的意思表示。信用社的责任既不是代为履行合同，也不是连带责任。联系深圳分公司与贵阳云桥经济开发公司1987年4月22日签订的“出口产品收购合同中”甲方来人带全款，收到商检局品质、数量证书及铁路发运通知书后付款”，以及信用社依据函中的表示已经分四次将深圳分公司的货款全部支付，履行了保证监督支付义务的实际情况，购销合同未能全部履行，与信用社无任何法律关系。因此，你院应依法对深圳市中级人民法院（〔1990〕深中法经临字第26号）民事判决中的错误予以纠正。
可见，本案银行对监督支付专款专用承担何种责任、是否会承担责任，关键是看银行是否按照约定条件履行了义务。对此，1994年最高人民法院《关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的规定》曾明确规定，向债权人保证监督支付专款专用的，做出该项保证的人，在履行了监督支付专款专用义务后，不再承担责任。未尽监督义务造成资金流失的，应当对流失的资金承担连带责任。2000年最高人民法院关于《担保法》司法解释又进一步合理规定，第三人向债权人保证监督支付专款专用的，在履行了监督支付专款专用的义务后，不再承担责任。未尽监督义务造成资金流失的，应当对流失的资金承担补充赔偿责任。
